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我們自己制造的樓市魔鬼分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-9
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開發(fā)商眼看要撐不住了，迫不及待的購房者卻伸出了援助之手和很多人的期望并不一致，樓市“回暖”了。
2009年中國房地產行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產行業(yè)應對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個
包括北京、上海、廣州、深圳等幾乎所有的國內一線城市，均出現(xiàn)了成交量和房價齊頭并進的局面。以北京為例，今年3月份北京成交商品住宅約155萬平方米，這個數(shù)字已經(jīng)接近2007年房價最高峰時候的水平。
開發(fā)商用行動證明，他們在角色切換方面有不遜于演員的功力。許多在幾個月前表現(xiàn)得可憐兮兮，傳說幾欲破產的房地產公司，突然以令人瞠目的價格拿下一塊塊“地王”：綠地集團以12億元獲得上海斜土街道107街坊地塊，刷新了上海2009年經(jīng)營性用地的最高出讓總價；富力地產以相當于出讓底價3倍多的10.22億元，買下北京廣渠門10號地塊，樓面地價超過13000元/平方米，而緊鄰該地塊的某樓盤新房住宅售價為20000元/平方米，周邊二手房價格在18000元/平米左右，這意味著該地塊成交價再度隱現(xiàn)“面粉貴過面包”的行情??
看上去開發(fā)商又恢復了對土地的狂熱。如果按照這個行業(yè)里一直默認的“潛規(guī)則”判斷：開發(fā)商重燃拿地熱情，應該是樓市回暖的又一個前兆。
但此時的市場顯然不是處在一個可以簡單憑表象就可下結論的階段。盡管從2月以來“量價齊升”，盡管許多房地產商的日子已經(jīng)不像春節(jié)前那么難過，但對于房地產市場接下來會發(fā)生什么，更多人的看法還是不那么樂觀�！安缓谜f”往往是他們給出的第一句話。
博弈“小陽春”
目前比較一致的判斷是，風風火火的成交旺市大半都跟“低價”有關。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京商品住宅項目開盤均價為11961元/平方米，環(huán)比2008年四季度下降14.1％，每平方米下降近2000元。這其中有部分原因是一季度開盤的項目以遠郊普通住宅為主，這個因素整體上拉低了開盤均價，但這組數(shù)據(jù)也從另一個側面表明：樓市還處在“以價換市”的階段。
有媒體報道，在這一輪“小陽春”中，北京依然有89個樓盤3月的成交量為零。這些樓盤多為高檔公寓或別墅，有的“沒有資金壓力，不著急賣”，有的因為市場不好，沒有新推樓盤。但他們共同的特點是“不降價”。
“目前賣得好的 ，都是100平米左右、兩居、小戶型、適合自住的普通住宅�！贝朔N看法在業(yè)內獲得了普遍的認同。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《新世紀周刊》，這輪反彈的原因，主要是去年一線城市成交量縮水太多（上海65％，北京50％以上），大部分是去年壓抑的需求在眾多利好政策下的釋放。
政府降低購房首付比例、4萬億投資計劃、住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免等利好政策的出臺，再加上年底開發(fā)商資金鏈緊張為回款做出降價促銷，這些都刺激了住宅銷量的增長。
不過，盡管銷售紅火，很多地產商還是表示“現(xiàn)在企業(yè)的庫存壓力很大，走量是關鍵”。奇怪的是：盡管口口聲聲“走量”，但從近期的表現(xiàn)看，庫存壓力并沒有轉化成他們的降價動力，大多數(shù)開發(fā)商并沒有清倉大甩賣的打算，只是放慢了推新盤的速度，有些賣得好的，甚至還小幅漲起了價。
萬瑞數(shù)據(jù)副總裁梅濤告訴記者，根據(jù)萬瑞數(shù)據(jù)對國內主流大中型網(wǎng)站房產頻道的全流量監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，從去年的5月份到10月份，房地產類網(wǎng)站最被用戶關注的內容排行榜中找不到一個與樓盤相關的，大家那時關注最多的是裝修，然后是與地產有關的優(yōu)惠政策。但從去年10月份開始，還是在這個關注排行榜中，突然出現(xiàn)了超過15％的與某個城市的某座樓盤相關的內容。“人們對具體樓盤具體項目開始關注了，可以認定這很有可能是購買行為的前兆”。梅濤說。所以去年11月份，他們發(fā)布過一個小的公告，預測今年第一季度一些大的城市，房地產可能出現(xiàn)回暖。
一直從事數(shù)據(jù)分析的梅濤認為房地產市場其實有一些很奇怪的特征，“比如買漲不買跌�！彼�舉了一個早年賣服裝的朋友講的例子，一件衣服賣不出去，價簽后面加倆零就賣出去了。“我感覺今年一季度很多開發(fā)商明白了這個道理，并且去賭這件事。去降價倒不如我反過來，賣不動是因為價格一天比一天低，如果你的價格一天比一天高，一定是賣得動的。這也是一個博弈的過程。”
梅濤表示，如果基于這個邏輯，媒體曝光的那些開發(fā)商找房托、假按揭等造假行為也就很好理解了。一季度的“小陽春”不管是真是假，都說明大多數(shù)潛在的消費者仍然沒有結束持幣觀望的心態(tài)。此種情況下，時間和耐心是決定買賣雙方博弈最終輸贏的關鍵籌碼。而在時間方面，賣方的壓力要比買方大——有關資料顯示，國內多數(shù)房地產開發(fā)商的資產負債率都比較高，有些甚至超過了警戒線。隨著還款時間的臨近，開發(fā)商的資金壓力會越來越大。
“其實，如果他們（消費者）再扛一扛，開發(fā)商就會繃不住了”。這是一位房地產商的原話。
6、7月是分水嶺
根據(jù)2009北京春季房展主辦方提供的數(shù)據(jù)，5天展期內，共有超過15萬購房者參會，意向成交金額突破30億元。但到目前為止，這30億的“意向”還沒有在房地產交易管理網(wǎng)上得到落實。央視《經(jīng)濟半小時》在展會現(xiàn)場對100位與會者進行了問卷調查，對于“目前會出手購買還是會繼續(xù)觀望”的問題，有98％的回答都是繼續(xù)觀望，理由也都一樣：房價還是太高。
許多專家認為，如果開發(fā)商就“小陽春”大規(guī)模提價，市場將會重新陷入觀望。北京高策房地產顧問有限公司董事長李國平表示，樓市的底部不會一次觸底就完成真正的價格反彈，即使當?shù)撞恐饾u形成，也絕不意味著房價就會立即進入上升周期，因為有效需求的不斷修復，只能逐步托住房價向下的跌勢，卻無法將房價向上拉升。
“這一輪降價到位所消解的有效需求，相對于依然龐大的供應以及待開發(fā)存量來說，還是非常有限的。形成熱銷后，開發(fā)商會普遍停止降價，個別還會提價，銷量立即就會萎縮。只有在再次降價之后，新的有效需求才會被修復，才會形成新的銷量的增長�！崩顕秸f。
無疑，決定今后房價是漲還是跌的最大因素，是房地產商本身的資金狀況，這也是各大房地產公司最為在乎的核心機密。此種現(xiàn)實下，如何才能判斷房地產商的資金狀況呢？梅濤說萬瑞數(shù)據(jù)運用了一個很簡單但可能很有效的方法：分析開發(fā)商的廣告投放量。
根據(jù)萬瑞數(shù)據(jù)對今年3月份以來網(wǎng)絡廣告投放量的監(jiān)測，房地產類網(wǎng)絡廣告的投放呈現(xiàn)出銳減趨勢：4月份前兩周房地產網(wǎng)絡廣告主的數(shù)量比3月份的最高值下降了43.6％，廣告創(chuàng)意數(shù)降低了45.5％。同時，房地產類網(wǎng)絡廣告的投放頻度（按照投放天/次計算）下降50.8％。根據(jù)估算，4月份前兩周地產商網(wǎng)絡廣告投放金額比3月份的周最高值下降了63.4％。
梅濤分析，此種銳減可能與部分開發(fā)商將市場推廣資金用于參加類似北京春季房展等展會有關，但反觀汽車行業(yè)的情況，今年上海車展前期，汽車廠商的網(wǎng)絡廣告投放并未出現(xiàn)類似地產類網(wǎng)絡廣告的銳減狀況�！胺康禺a市場是否真的好到不用做廣告了？我認為不是�！泵窛f，現(xiàn)在他的手機一天會收到15～20條垃圾短信，大概有三分之一的內容與賣房子有關，其中也不乏一些大地產商的樓盤�！氨热缒衬硺潜P的廣告，對外的所有信息都是說這個項目如何搶手，怎么火爆，一開盤就搶購一空。我就想如果搶購一空那你還發(fā)這短信騷擾我干什么？曾經(jīng)財大氣粗的房產企業(yè)用這種手段做廣告，說明了什么？由此看來，資金捉襟見肘是目前房地產商面臨的共同問題�！�
根據(jù)一些機構對國內房地產商財務狀況的研究，今年6月是相當一批開發(fā)商償還銀行貸款的高峰期，如果在6月份之前國內樓市不出現(xiàn)明顯的好轉，不能排除部分開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險�！皳Q句話說，今年6～7月可能會是近一年來國內樓市買賣雙方博弈初見分曉的一個分水嶺。一些資金實力較弱的開發(fā)商可能會不得不選擇大幅降價，而一旦出現(xiàn)這種降價風潮，即便是最有實力的大開發(fā)商可能也難以獨善其身了——與自己一箭之遙、品質差不多的房子如果降價到6000，你還能賣20000嗎？”
不被看好的后市
大多數(shù)人對房地產后市出言謹慎的另一個重要原因還在于，目前宏觀經(jīng)濟并不能給人太多的信心。國際金融危機的影響還在繼續(xù)擴大，國內經(jīng)濟形勢也依然嚴峻。從世界范圍來看，很難找出一個宏觀經(jīng)濟低迷時房市還能夠一枝獨秀的案例。
這一輪“小陽春”銷售確實讓房地產商完成了部分“去庫存化”，但因為之前積壓的過于嚴重，要真正消化并非一朝一夕可以完成。另外，今年保障性住房會大批入市，而現(xiàn)在保障性住房和商品房之間的界限非常模糊，一旦大量入市，對于存量商品房無疑是個很大的威脅。
在目前的經(jīng)濟和市場環(huán)境下，各地的房地產市場正在轉向內需主導，即當?shù)氐淖宰『透纳菩孕枨笳诔蔀橹问袌龅闹袌粤α�。但剛性需求到底有多少，各地都無法做出一個準確的統(tǒng)計。如果過幾個月剛性需求釋放完了，成交量就會走低，樓市可能再一次跌入低谷；如果剛性需求很大，拉動市場三五個月，再慢慢帶動非剛性需求的回暖，就有可能令整個房地產市場復蘇。
另外，一位不愿具名的房地產營銷人士對記者表示：中國房地產市場上真正主流并不是剛性需求，而是投資資金�！巴顿Y的人不多，就別談回暖�！倍壳�，北京和上海的商業(yè)地產價格幾乎沒有變化，成交量也很低，這表明投資者還沒有進入市場。
中國社科院研究員曹建海對《新世紀周刊》表示，在經(jīng)濟規(guī)律的大勢壓迫下，中國城市房價將在兩年后滑入低谷，跌幅可能達到現(xiàn)價40％～50％。他得出這個降幅的依據(jù)是2004～2005年的房價�！�2003年國務院出臺了18號文，這是導致國內房價非理性上漲的體制性原因。考慮到房地產供給始終大于消費需求的實際情況，所以我認為2003年以后的房價上漲基本上是由投資需求推動的非理性現(xiàn)象。所以，合理的解釋是房價應該回歸到2003年底的水平，但是考慮到通脹因素，以及2004～2005年是房地產市場化之后的初期階段，這個時期的市場需求仍然是以消費需求為主的，所以房價在2012年回落到2004～2005年的水平是合適的。如果綜合居民收入增長、房價下跌等因素，那時全國大中城市平均房價／家庭收入將由現(xiàn)在的15倍回落到6倍，是一個由社會矛盾轉向社會和諧的過程。”
北京高策房地產董事長李國平則表示，房價要想真正進入上升周期，必須有賴于整體經(jīng)濟的好轉，高端改善性需求的復蘇，投資及投機資金量的增長，供應重新回復到短缺的狀態(tài)。所有這些因素的匯集，如果能在兩年之內完成，“那么中國創(chuàng)造的就不僅僅是房地產，而應該是全球范圍內的經(jīng)濟奇跡。” - ■ 與【我們自己制造的樓市魔鬼分析】相關新聞
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